Huis kopen, hoe werkt het in Duitsland en welke stappen
Hoe komt de koopovereenkomst tot stand?
Anders dan in Nederland moet de koopovereenkomst (Kaufvertrag) notarieel worden vastgelegd.
De notaris is verplicht eerst het kadaster (Grundbuch) te controleren i.v.m. eventuele belastingen (b.v. hypotheken en overige schulden) en beperkingen (b.v. rechten van anderen) omtrent het onroerende goed.
Na het ondertekenen van de koopovereenkomst zal het eigendom van het onroerend goed worden gereserveerd voor u, bij het kadaster, door middel van de Auflassungsvormerkung (voorinschrijving bij het kadaster). De eigendomsoverdracht van grond en woning van verkoper naar koper (Grundbucheintragung, definitieve registratie bij het kadaster) wordt, net zoals in Nederland, eveneens notarieel begeleid.
Om dubbele kosten, zoals notariskosten etc. te besparen kan in het Kaufvertrag meteen een clausule worden opgenomen voor een eventuele financiering. De koper van het onroerend goed is pas volledig eigenaar van het onroerend goed als dit definitief is ingeschreven in het Grundbuch (kadaster).
Een zogenaamde voorlopige koopovereenkomst kent men niet in Duitsland!
Bij een mondelinge overeenkomst is het raadzaam om zo spoedig mogelijk bij de notaris een koopcontract te tekenen.
Financieringsvoorbehoud
U dient er voor te zorgen dat de financiering rond is voordat u tot koop overgaat. Een financieringsvoorbehoud (middels een ontbindende voorwaarde) in het koopcontract is in Duitsland niet gebruikelijk! Is de financiering nog onzeker, dan is het wel raadzaam om een ontbindende voorwaarde te laten opnemen. Er wordt dan afgesproken binnen welke datum de financiering rond moet zijn. De koop wordt dan ook ontbonden en registratie in het “Grundbuch” doorgehaald.
Boeteclausules in notariële akten kent men niet. Er kunnen wel bepalingen worden opgenomen, welke worden beschouwd als (niet geldige) algemene voorwaarden. Omdat meestal de koper nadeel ondervindt bij dit soort boeteclausules, is het ontbreken hiervan niet zorgelijk.
De taken van de notaris
De taken van de notaris bestaan uit:
1) Het inlichten van de verantwoordelijk dienst voor de gemeentelijke ruimtelijke ordening over de grondverkoop. De gemeentelijke dienst moet dan een niet-optie-verklaring afgeven. Dit houdt in dat de gemeente afziet van haar wettelijk recht tot eerste koop.
2) De belastingdienst inlichten, die de koper de rekening van de overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling geeft de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar af.
3) Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster (“Grundbuch”)
Met welke kosten krijg ik te maken als ik onroerend goed koop in Duitsland?
- notariskosten: 1 tot 1,5 %. Deze kosten zijn afhankelijk van de waarde van het object en zijn werkzaamheden. Hij ontvangt twee vergoedingen voor het opmaken van de akte. Is de Auflassung apart vastgelegd, dan ontvangt hij nog een halve vergoeding. Voor het in- en uitschrijven van akten voor Grundbuchschulden of hypotheken in het Grundbuch kunnen ook kosten in rekening worden gebracht.
- Inschrijvingskosten in het Grundbuch. De kosten voor inschrijving zijn meestal éénmalig en zijn afhankelijk van de waarde van het object.
- Overdrachtsbelasting (Grundwerbesteuer): 6,5%. wordt door de koper betaald.
- Gemeentelijke woonbelasting.
Wat is de betekenis van het Grundbuch?
- ligging en grootte van de kavel;
- eventuele grondschulden op de grond
- eventuele hypotheken op de grond en/of woning
De definitieve inschrijving in het grondboek vindt plaats wanneer:
- de koopprijs is gestort naar de verkoper;
- de bestaande hypotheken zijn afgelost
- de gemeente afziet van haar wettelijke recht tot eerste koop
- de belastingdienst moet aan het “Grundbuch” bevestigen dat u de overdrachtsbelasting heeft betaald.
Voor inschrijving in het Grundbuch heeft u nodig:
- Een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst (Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung). Deze verklaring wordt afgegeven nadat de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) is betaald. Deze moet aan de notaris worden afgegeven. De overdrachtsbelasting moet meteen na het passeren van de notariële akte worden voldaan en niet op het moment dat u het huis betrekt.
- Een ´geen aanspraakverklaring´ van de gemeente of staat (niet-optieverklaring).
Als Nederlander ( EU-onderdaan) heeft u geen vergunning nodig om in Duitsland grond of onroerend goed te kopen.
Tussen ondertekening van de notariële akte en inschrijving kan enige tijd (vier tot zes weken) tussen zitten. In deze periode bent u nog geen eigenaar!
Onze woningen
Wil jij ook wonen op een plek met ongeëvenaarde uitzicht? De nieuwbouwappartementen beschikken allemaal over een prachtige uitzicht over het dal van Winterberg vanaf uw eigen terras of balkon.
U kunt 365 dagen per jaar genieten op uw eigen terras of balkon van het schitterende uitzicht.